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從資本視角展望物業服務企業發展前景
添加時間:2018/7/18 23:00:43 出處: 作者: 點擊:1439
就市場模式而言,對于如何做基于品牌打造的營銷體系,其問題的關鍵是傳播的手段與方法。這一點,物業公司本身就具備針對特定環境和人群的天然傳播能力,這也是物業管理行業本身的核心優勢之一。而一旦形成規;恼,其優勢將大幅降低營銷傳播整合的成本。

資本市場向來關注符合宏觀層面標準和微觀層面能夠明確并滿足用戶需求的優質企業,而物業管理行業的行業天然屬性就決定了,唯有走資本市場的路徑才能更好地服務用戶日益增長且不斷豐富的需求,用戶基于居住的天然屬性又決定了其需求帶來的市場想象空間,這是符合資本市場價值認定標準的。

從行政區劃的角度來看,整個社會是由一個接一個社區鏈接起來的,社區的鏈接又基于物業管理類公司的聯結,社區和物業公司的整合就會產生一個平臺的概念,平臺是什么?平臺就是生態圈,這是一個典型屬于承載用戶大量需求的生態圈,生態圈的交易結構搭建將決定生態的價值。

一個好的生態圈與各方利益相關者的交易結構將決定商業模式的價值能否順利對接資本市場。筆者今天就這個方面談自己幾點淺見,希望能夠起到拋磚引玉的作用。

企業整合路徑

企業在發展過程中,走資本市場的路徑無疑會加速企業發展,尤其是通過引進戰略投資者改善股東結構放大企業價值。從過去成功登陸資本市場的企業來看,其特點非常顯著,一是垂直細分市場前三名的地位,二是凈利潤增長率普遍偏高,尤其高于同行業一般水平。物業管理是一個細分市場,但該細分市場高度分散,形成了小而散的割據狀態,想要形成基于細分市場的規模優勢,必須加大同行業的整合力度。凡整合必有難度,對于整個行業從業人員素質整體偏低的現狀而言,這將是不小的挑戰,尤其是在改變觀念層面的挑戰。

就整合而言,有幾種比較好的路徑可以去嘗試。一是同行業并購整合,比如說大的吃小的、有品牌的吃沒有品牌的、快的吃慢的,等等,總之要統一認知,做大規模。當用戶基數足夠大的時候,其想象空間在資本市場就會被放大,畢竟資本市場講故事的屬性還是比較突出的。二是和外部的第三方服務商,尤其是有垂直服務領域作業能力的公司進行戰略合作,其最好的合作模式莫過于成立合資公司,并以此做大做深用戶的需求。

成立合資公司最好的方法就是讓對方控股,這種方式有兩種好處,一方面對方更有工作積極性;另一方面減少物業管理在管理及服務的精力投入。對于為什么成立合資公司,而不是去投資控股對方的公司的方式,我談兩點觀點:首先我們要認清一個概念,資本市場并不純粹追求規模,資本市場現在更感興趣的是價值的組合與價值增長;其次,相比參股或控股的玩法,合資公司更干凈合規,沒有歷史遺留問題,正所謂“舊城改造不如圍海造田”,合資公司的玩法就是“圍海造田”式的戰略整合。

此外,還可以和互聯網電子商務類企業進行戰略合作,在以手機為核心的移動網購時代解決最后100米的服務問題,可以考慮形成一般協議合作模式以及參股合作模式的交易結構,比如說讓互聯網公司在社區建立獨立的配送中心,或者參與投資物業公司,形成適當參股的架構。我相信,這種合作模式會是資本市場所感興趣的話題。

做大做強商業模式,商業模式是決定資本價值的重中之中,其核心就是用戶模式、產品模式、市場模式和收入模式的疊加效應。

對于物業公司而言,用戶是清晰的,無論是規模還是收入能力,應該說社區的規模和房價就決定了這些。那么圍繞用戶需求去滿足需求以及引領需求就是商業模式的第一要素,需要特別強調的是,要把用戶需求放到研發的高度去對待,畢竟我們重視什么才會收獲什么。

就產品模式而言,現在很多物業服務企業本身就做得不錯,基本都建立了各種不同服務類目的管家服務體系。但這遠遠不夠,用戶的需求越來越多元和復雜,再加上中國現在已經進入了老齡化社會,中國本身的基本養老國策也是居家養老,那么圍繞居家養老的需求,如何設計產品就是一個大戰略的問題了。我的建議可以考慮建立以滿足居家養老為核心的專業社區服務中心,以家庭需求為核心,建立一站式服務體系。根據精確計算,以一個社區或幾個社區為核心建立服務中心,可以形成自己供給服務和引進合作伙伴專業服務項目的雙供給或多供給模式。

就市場模式而言,對于如何做基于品牌打造的營銷體系,其問題的關鍵是傳播的手段與方法。這一點,物業公司本身就具備針對特定環境和人群的天然傳播能力,這也是物業管理行業本身的核心優勢之一。而一旦形成規;恼,其優勢將大幅降低營銷傳播整合的成本。

目前,主流的物業公司普遍采取了自建APP的方式來連接用戶,基于APP來提供一站式解決方案,同時把APP做成開放平臺,嫁接外部的合作伙伴,共享客戶資源,共同承擔用戶的不同需求,形成最終的戰略協作體。當然了,這種方式可能適合大型物業公司,對小型盈利能力不強的物業公司而言,開發基于微信的小程序可能會更符合自身的條件,因為微信本身就具有強大的流量優勢,在微信平臺穩定性的基礎上,小程序的銜接對物業公司形成導流的優勢應該是顯而易見的。

收入模式是最終衡量商業價值的關鍵,反映現金流速度和規模。從目前的物業管理收入模式來看,收費的頻次是比較低,屬于低頻消費,而新商業模式的形成,將迅速提高消費頻次,這無論對當下的現金流收入還是未來的價值展望都是極其性感的。尤其是以家庭為單位的各種基于生活及未來養老的需求,以及針對性的服務或者私人制定服務,如上門按摩、足療、美容、護理等,都將極大地拉動社區消費。收入模式端一旦能夠體現商業模式的高頻消費,那么資本市場的價值就被拉升,市場永遠是決定資本價值的關鍵。也就是說,從商業模式的要素分析來看,基于整合的新商業模式價值也是毋庸置疑的。

借資本力量改善人才隊伍

團隊始終是資本市場永恒的話題,對于物業管理行業而言,其人才短板短期之內是難以從根本上改變的,但借助股東結構的改變,某種程度是可以改善人才結構的。正確的邏輯應該是,股東團隊決定董事決策團隊,而董事團隊的優勢某種程度又決定了能否吸引更優秀的管理團隊,人才永遠傾向于被能夠激發一種共同愿景和目標的公司所吸引。團隊始終是資本市場評估企業的關鍵要素,在商業模式越來越面臨挑戰的時代,只有人才能構建資本市場對企業的更好預期。

團隊的問題除了在改善股東結構上做出努力,還可以通過改善薪資結構的方式引進高級人才、通過加大培訓力度在提升人才質量等方面做出價值。目前,物業管理行業中已經有彩生活、南都物業等物業公司登陸資本市場,那么當下最好的學習方式就是下載其上市的招股說明書,按其標準來推進企業的價值建設,并嘗試通過參照坐標的方式撰寫招股說明書來發現自身企業存在的問題,迅速改變改進。這樣對團隊而言,就能更加高效地開展相關工作。

當然,團隊層面面臨的最大挑戰主要是來自于新商業模式下物業公司如何改變基因的問題,這也許不是簡單的招人、培訓人的問題,更多的是如何打造新商業模式主導下物業公司的基因構成問題,尤其是企業文化和管理機制的重新架構,將決定這一目標的成敗。

綜上所述,物業管理類企業如果能夠在引進戰略投資者改善股東結構、重構商業模式、加強團隊建設方面做出改變的話,其資本的想象空間及落地層面的可操作性都會大大加強,這一切值得拭目以待。

來源:《2018中國物業管理資本•上市•并購調研報告》
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