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經濟觀察報:物業IPO之后市盈率大多跑贏港股主板
添加時間:2018/7/18 23:07:29 出處: 作者: 點擊:1227

6月19日-6月22日,短短三天之內,香港資本市場接連迎來兩支物業勁旅。

622日,佳兆業集團控股有限公司發布公告稱,建議分拆附屬公司佳兆業物業在香港聯交所主板上市,聯交所已確認可進行分拆。

在此之前,619日,碧桂園控股有限公司(2007.HK)旗下物業板塊碧桂園服務控股有限公司(6098.HK)(以下簡稱碧桂園服務”)在香港聯交所主板上市。這是自2014年彩生活(1778.HK)登陸香港主板以來,第8家港股上市的物業公司。

已上市8家物業公司的市盈率,大部分高于港股主板的2017年平均市盈率。

市盈率大多跑贏港股主板

626日,碧桂園服務收盤報10.74港元/股,漲0.19%。招股書顯示,截至20171231日,碧桂園服務歸屬股東應占利潤約4.017億元人民幣(4.795億港元),總股本25億元,2017年每股收益約0.1918港元。

若按照626日的收市股價估算,當天碧桂園服務基于2017年每股收益的靜態市盈率達到約56倍。

統計了彩生活、中海物業、綠城服務、雅生活、中奧到家、浦江中國、祈福生活服務等7家港股物業公司的靜態市盈率,分別約為22倍、29倍、45倍、56倍、9.5倍、17倍、10倍。

2018年香港服務業統計摘要數據顯示,2017年,在香港所有上市的企業中,主板所有股份的平均市盈率為16.3。這意味著,大部分港股上市的物業公司市盈率普遍跑贏港股主板。

香港股票分析師協會副主席潘鐵珊在接受采訪時稱,一方面,物業公司的盈利相對穩定,其背后的房地產開發公司也頗具規模,香港投資者對這類公司的估值相對較高。另一方面,這些物業公司的業務不單覆蓋物業管理方面,還涉及到住宅區內衣食住行等各方面,囊括了區內的配送、物流、配套服務等多渠道業務,由于這類物業公司旗下樓盤的業主消費能力比較強,資金還是傾向于追逐一些有概念、或者抗跌能力較強的股票。

日前摩根士丹利發表的研究報告也指出,即使自3月初起,物管板塊四家上市公司股價各升約30%,但依然維持對物管板塊的吸引看法。主要是因為這個行業具有防守性本質,較少受政策收緊影響,盈利增長可見度高,大部分公司屬于凈現金狀態。

盈利結構之爭

目前港股上市的8家物業公司,碧桂園服務、雅生活的市盈率在45倍以上,中奧到家、祈福生活服務的市盈率在10倍左右徘徊。這主要與物業公司的業績兌現和擴張相關,即盈利水平和規模。中信建投證券股份有限公司研究發展部高級副總裁陳慎分析。

萬科物業創始人、深圳市之平物業發展有限公司董事長陳之平認為,從投資者角度來看,肯定關注盈利狀況。除此之外,也可能關注物業企業本身的商業模式和盈利結構。商業模式、盈利結構是否可持續,這很重要。陳之平說。

萬科高級副總裁、物業事業本部首席執行官朱保全認為,物業公司的主業是服務于持有不動產的業主的不動產。

此前朱保全在與多位業主代表溝通之后,曾針對社區增值服務說過兩句話——第一句是社區最后一百米是一場偽盛宴,第二句是如果免物業費安裝APP,物業公司撤出之后,業主該怎么辦。

陳慎也提到,現在物業IPO還是布局階段,增值服務的收入可以作為有效補充。但當規模穩定下來,最主要的營收還是應該建立在基礎物業管理業務上,這才是物業公司的主業。

潘鐵珊表示,規模也是影響市盈率分化的因素之一。投資者對物業公司未來增長點的判斷,一方面基于區內生活方面的業務布局,一方面就是通過管理面積來考量。

現在物業行業集中度還很低,空間很大,未來有繼續擴大規模的趨勢。陳慎指出,未來物業行業的競爭是先規;偁,最后才是差異化競爭,規模一定要先擴張。

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